Czym jest memoria de calidades i jak korzystać?

Memoria de calidades, czyli specyfikacja techniczna, jest kluczowym dokumentem w procesie zakupu nieruchomości „off-plan”, czyli jeszcze przed jej wybudowaniem, w Hiszpanii. Dokument ten szczegółowo opisuje jakość i rodzaje materiałów budowlanych oraz wykończeniowych, które mają zostać użyte do budowy i wykończenia nieruchomości, włączając w to zarówno elementy wewnętrzne, jak i zewnętrzne.

Kluczowe Elementy Memoria de Calidades

1. Materiały Budowlane: Opis użytych materiałów konstrukcyjnych, w tym jakość betonu, cegieł, izolacji itp.
2. Wykończenie Zewnętrzne: Szczegóły dotyczące fasady, okien, drzwi zewnętrznych, balkonów, tarasów oraz innych elementów zewnętrznych.
3. Wykończenie Wewnętrzne: Informacje o materiałach użytych do wykończenia wnętrz, w tym podłóg, ścian, sufitów, stolarki wewnętrznej.
4. Instalacje: Szczegóły dotyczące instalacji elektrycznych, hydraulicznych, ogrzewania, klimatyzacji, wentylacji oraz innych systemów.
5. Kuchnia i Łazienka: Opis wyposażenia, armatury, urządzeń sanitarnych, rodzajów płytek itp.
6. Wspólne Elementy: Opis elementów wspólnych dla budynku lub osiedla, takich jak wejścia, klatki schodowe, windy, tereny zielone, baseny, place zabaw.
7. Bezpieczeństwo i Izolacja: Informacje na temat systemów bezpieczeństwa, izolacji akustycznej i termicznej.

Znaczenie Memoria de Calidades dla Kupującego

• Ocena Jakości: Dokument ten pozwala kupującym na ocenę jakości planowanej nieruchomości, co jest szczególnie ważne przy zakupie „off-plan”, gdy nieruchomość nie jest jeszcze wybudowana.
• Porównanie Ofert: Ułatwia porównywanie ofert od różnych deweloperów pod kątem stosowanych materiałów i standardu wykończenia.
• Podstawa Do Umowy: Stanowi część umowy kupna-sprzedaży i jest zobowiązaniem dewelopera do dostarczenia nieruchomości o określonym standardzie. Jakiekolwiek odstępstwa od specyfikacji mogą być podstawą do roszczeń ze strony kupującego.
• Personalizacja: W niektórych przypadkach deweloperzy oferują kupującym możliwość wyboru niektórych elementów wykończenia zgodnie z własnymi preferencjami, co powinno być odnotowane w memoria de calidades.

Jak Korzystać z Memoria de Calidades?

Przy zakupie nieruchomości „off-plan” należy dokładnie przeanalizować memoria de calidades, najlepiej z pomocą specjalisty lub architekta, który może ocenić jakość proponowanych materiałów i technologii. Ważne jest, aby każde odstępstwo od specyfikacji w dokumentacji projektowej było uzgodnione i zaakceptowane przez obie strony, co zapewni ochronę Twoich interesów jako kupującego.

Jakie szczegółowe informacje powinieneś otrzymać od dewelopera ?

Przy zakupie nieruchomości „off-plan” od developera w Hiszpanii ważne jest, aby kupujący otrzymał kompleksowy zestaw informacji i dokumentów dotyczących projektu. Wszystkie podstawowe i niezbędne informacje:

Dane Sprzedawcy (Datos del Vendedor)

Imię i nazwisko, adres, oraz numer rejestru handlowego dewelopera.

Zbieranie informacji o deweloperze, w tym jego pełna nazwa, adres, oraz numer w Rejestrze Handlowym (Registro Mercantil), jest niezbędne do weryfikacji legalności i wiarygodności firmy. Można również sprawdzić opinie i doświadczenie dewelopera w branży.

Plany Nieruchomości (Planos de la Propiedad):

Deweloper powinien dostarczyć dokładne plany nieruchomości, w tym:

• Stan ogólny: Wizualizacje projektu, lokalizacja na planie osiedla.
• Szczegółowe plany pięter: Rozkład pomieszczeń, wielkość i funkcjonalność każdego z nich.
• Instalacje: Opis systemów instalacyjnych (elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych, gazowych), ich gwarancje oraz zabezpieczenia przeciwpożarowe.

Opis Nieruchomości (Descripción de la Propiedad):

Szczegółowy opis nieruchomości uwzględniający powierzchnię użytkową, standard wykończenia, opis budynku, informacje o częściach wspólnych (np. baseny, ogrody) oraz elementach dodatkowych (np. miejsca parkingowe, przechowalnie).

Informacje o Materiałach Budowlanych (Información sobre los Materiales de Construcción):

Dokładne informacje na temat materiałów użytych do budowy i wykończenia, w tym dane dotyczące izolacji termicznej i akustycznej, co ma kluczowe znaczenie dla komfortu i efektywności energetycznej nieruchomości.

Instrukcje Użytkowania i Konserwacji (Instrucciones de Uso y Mantenimiento):

Instrukcje dotyczące eksploatacji i konserwacji instalacji, które wymagają regularnej obsługi, oraz procedury ewakuacji w razie pożaru lub innego zagrożenia.

Numer Identyfikacyjny w Rejestrze Nieruchomości (Número de Identificación en el Registro de la Propiedad):

Jeśli jest dostępny, numer identyfikacyjny nieruchomości w Rejestrze Nieruchomości zapewnia informacje o prawach własności i obciążeniach nieruchomości.

Całkowita Cena i Sposób Płatności (Precio Total y Forma de Pago):

Deweloper musi przedstawić jasny harmonogram płatności, wskazując kwoty i terminy wpłat, włącznie z depozytem rezerwacyjnym, zaliczkami w trakcie budowy i ostateczną płatnością.

Pozwolenia na Budowę i Status Działki (Permisos de Construcción y Estado del Terreno):

Kopie oficjalnych pozwoleń na budowę oraz dokumenty potwierdzające zgodność projektu z lokalnymi planami zagospodarowania przestrzennego są niezbędne do potwierdzenia legalności projektu.

Statut i Regulamin Wspólnoty Mieszkaniowej (Estatutos y Reglamento de la Comunidad de Propietarios):

Zrozumienie zasad współżycia i zarządzania nieruchomością wspólną jest kluczowe, zwłaszcza w przypadku zakupu mieszkania w budynku wielorodzinnym lub na zamkniętym osiedlu.

Podatki i Opłaty (Impuestos y Tasas):

Informacje o wszystkich podatkach i opłatach związanych z nieruchomością, zarówno tych jednorazowych (np. podatek od czynności cywilnoprawnych) jak i cyklicznych (np. podatek od nieruchomości IBI).

Warunki Umowy (Condiciones del Contrato):

Umowa powinna jasno określać, że sprzedawca ponosi odpowiedzialność za koszty wynikające z tytułu własności, które zgodnie z prawem muszą być pokryte przez sprzedającego, oraz że kupujący ma prawo wyboru notariusza.

Termin Ukończenia i Etap Budowy (Fecha de Finalización y Estado de la Construcción):

Dokumentacja musi zawierać realistyczną datę ukończenia projektu oraz aktualny postęp prac, co pozwala kupującemu monitorować realizację inwestycji.

Informacje o Architekcie i Deweloperze (Información sobre el Arquitecto y el Promotor):

Dane kontaktowe architekta odpowiedzialnego za projekt oraz pełne dane dewelopera dają pewność co do profesjonalizmu i odpowiedzialności za projekt.

Wskazówki dla Kupujących

Weryfikacja Dokumentów: Zaleca się skonsultowanie się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach w Hiszpanii, który może pomóc w weryfikacji wszystkich dokumentów i informacji dostarczonych przez developera.

Wizyta na Budowie: Jeśli to możliwe, odwiedź budowę, aby ocenić postęp prac i zapoznać się z lokalizacją projektu.

Rozmowa z Deweloperem: Nie wahaj się zadawać deweloperowi pytań dotyczących projektu, szczególnie w kwestiach, które są dla Ciebie kluczowe.

Dokładne zapoznanie się i zrozumienie wszystkich tych aspektów przed zakupem nieruchomości „off-plan” pozwoli Ci dokonać świadomej decyzji i zabezpieczyć swoją inwestycję.

Jakie najważniejsze informacje o cenie i terminach płatności powinna zawierać umowa?

• Całkowita Cena Nieruchomości (Precio Total de la Propiedad):

Szczegółowa Kwota: Umowa powinna precyzyjnie określać całkowitą cenę nieruchomości, która będzie płatna przez kupującego. Wartość ta powinna obejmować wszystkie koszty związane z zakupem, w tym uwzględniać wszelkie opłaty agencyjne (si aplicable), opłaty notarialne i podatek VAT (IVA), aby zapewnić pełną przejrzystość kosztów zakupu.

• Harmonogram Płatności (Calendario de Pagos):

Depozyt Rezerwacyjny (Depósito de Reserva): Kwota wpłacana przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej, zazwyczaj potrącana z ostatecznej kwoty zakupu.

Zaliczki (Pagos a Cuenta): Szczegółowy harmonogram wpłat zaliczek w trakcie trwania budowy. W umowie powinny być określone konkretne kwoty i terminy tych płatności.

Ostateczna Płatność (Pago Final): Kwota i data ostatecznej płatności, która zwykle następuje przy przekazaniu nieruchomości.

• Gwarancje na Wpłaty (Garantías de los Pagos):

Informacje o gwarancjach bankowych lub ubezpieczeniowych zabezpieczających wpłaty dokonane przez kupującego w przypadku niewykonania projektu przez dewelopera. Deweloper musi poinformować kupującego na piśmie, który podmiot (np. bank lub ubezpieczyciel) udziela gwarancji na budowę, w przypadku gdy budowa nie będzie kontynuowana zgodnie z umową. Nazwa podmiotu udzielającego gwarancji musi być jasno wskazana. Ustawa stanowi również, że zarówno deweloperzy, jak i bank ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapewnienie Państwu gwarancji bankowej, której jesteście beneficjentem, mającej na celu zabezpieczenie kaucji i zaliczek wpłacanych deweloperom. Niniejsza gwarancja bankowa jest ważna do czasu otrzymania przez Twoją nieruchomość pierwszego pozwolenia na użytkowanie (mieszkanie) od rady miejskiej, co gwarantuje, że zakup może zostać sfinalizowany.

Konsekwencje Nieuregulowania Płatności (Consecuencias del Impago):

Umowa powinna zawierać zapisy dotyczące konsekwencji niewywiązania się przez kupującego z terminów płatności, w tym możliwości odstąpienia od umowy przez developera i zatrzymania dotychczasowych wpłat jako kary umownej.

Dostosowania Ceny (Ajustes de Precio):

Warunki, na jakich możliwe są dostosowania ceny, na przykład w przypadku zmian w projekcie na żądanie kupującego lub nieprzewidzianych wzrostów kosztów materiałów.

Podatki i Opłaty (Impuestos y Tasas):

Szczegółowy opis podatków i opłat, które kupujący jest zobowiązany zapłacić w związku z zakupem nieruchomości, w tym VAT (IVA) i podatek od aktów prawnych dokumentowanych (AJD).

Możliwość Odstąpienia od Umowy (Posibilidad de Rescisión):

Warunki, na jakich kupujący może odstąpić od umowy i ewentualne koszty z tym związane.

Wskazówka dla Kupujących:

Przed podpisaniem umowy, zaleca się skonsultowanie jej z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach, który może pomóc w zrozumieniu wszystkich zapisów, ocenić ryzyko i doradzić w kwestii zabezpieczenia interesów kupującego.

Dokładne zrozumienie tych aspektów umowy zapewnia kupującemu jasność co do jego zobowiązań finansowych i chroni przed ewentualnymi nieporozumieniami czy konfliktami z deweloperem.

Czy i w jaki sposób deweloper musi informować o opóźnieniach w realizacji projektu ?

w Hiszpanii deweloper jest zobowiązany do informowania kupujących o wszelkich opóźnieniach w realizacji projektu „off-plan”. Komunikacja ta powinna być dokonywana w sposób jasny i terminowy, aby kupujący byli świadomi aktualnego statusu projektu i mogli odpowiednio planować swoje działania. Oto, jak powinno to wyglądać:

Sposób Informowania o Opóźnieniach

• Pisemne Powiadomienia: Deweloper powinien informować kupujących o opóźnieniach poprzez oficjalne pisemne powiadomienia. Może to być dokonane poprzez listy, e-maile lub inne formy komunikacji pisemnej, które zapewniają ślad korespondencji.
• Aktualizacje Statusu Budowy: Oprócz informacji o opóźnieniach, deweloperzy często dostarczają regularne aktualizacje dotyczące postępu prac budowlanych. Może to obejmować raporty postępu, zdjęcia z budowy oraz przewidywane daty zakończenia poszczególnych etapów projektu.
• Szczegółowe Wyjaśnienie Powodów Opóźnień: Deweloper powinien dostarczyć szczegółowe informacje na temat przyczyn opóźnień, czy to są problemy z uzyskaniem niezbędnych pozwoleń, kwestie techniczne, opóźnienia w dostawach materiałów, czy inne nieprzewidziane okoliczności.
• Nowy Harmonogram Realizacji: W przypadku opóźnień, deweloper powinien przedstawić zaktualizowany harmonogram realizacji projektu, wskazując nowe przewidywane terminy zakończenia budowy i przekazania nieruchomości.

Prawa Kupujących w Przypadku Opóźnień

• Odszkodowania: W zależności od warunków umowy kupna-sprzedaży, kupujący mogą być uprawnieni do odszkodowania za opóźnienia w realizacji projektu. Warunki te powinny być jasno określone w umowie.
• Możliwość Odstąpienia od Umowy: W niektórych przypadkach, zwłaszcza gdy opóźnienia znacząco wpływają na plany kupującego, umowa może zawierać postanowienia umożliwiające odstąpienie od umowy i zwrot wpłaconych środków.

Wskazówki dla Kupujących

• Dokładne Przeczytanie Umowy: Przed zakupem nieruchomości „off-plan” upewnij się, że umowa zawiera jasne postanowienia dotyczące komunikacji w przypadku opóźnień, praw kupującego oraz ewentualnych rekompensat.
• Komunikacja z Deweloperem: Zachowuj aktywną komunikację z deweloperem przez cały okres realizacji projektu i monitoruj postępy prac.
• Konsultacja Prawna: Rozważ skonsultowanie się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach w Hiszpanii, aby zrozumieć swoje prawa i opcje w przypadku opóźnień projektu.

Deweloperzy w Hiszpanii są zobowiązani do utrzymywania otwartej i transparentnej linii komunikacji z kupującymi, zwłaszcza w kwestii opóźnień, co jest kluczowe dla utrzymania zaufania i zabezpieczenia interesów obu stron.

Jaka przysługuje gwarancja na nieruchomość i w jaki sposób dochodzić swoich praw w przypadku wykrycia wad ?

W Hiszpanii gwarancje na nieruchomości nowe, zakupione od developera, są regulowane przez Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), czyli Ustawę o Zarządzaniu Budownictwem. Zgodnie z tą ustawą, deweloperzy są zobowiązani do udzielenia trzech rodzajów gwarancji na nowo wybudowane nieruchomości, które obejmują różne aspekty budynku:

Rodzaje Gwarancji i Ich Okresy:

• Dziesięcioletnia Gwarancja (Garantía de diez años):

Dotyczy wad konstrukcyjnych, które mogą zagrozić stabilności i bezpieczeństwu budynku. Deweloper musi zapewnić gwarancję na okres 10 lat.

• Trzyletnia Gwarancja (Garantía de tres años):

Obejmuje wady dotyczące elementów konstrukcyjnych i instalacji, które wpływają na warunki mieszkalne budynku, np. izolacyjność termiczną. Gwarancja ta obowiązuje przez 3 lata.

• Roczna Gwarancja (Garantía de un año):

Przewidziana na wykończenie budynku, takie jak tynki, malowanie, wykończenia itp. Obowiązuje przez rok od daty odbioru nieruchomości przez kupującego.

Dochodzenie Swoich Praw:

• Zgłoszenie Wad:

W przypadku wykrycia wad, należy niezwłocznie zgłosić je deweloperowi na piśmie, najlepiej z użyciem środków komunikacji, które pozostawiają dowód wysłania i odbioru (np. list polecony, e-mail z potwierdzeniem odbioru).

• Skorzystanie z Pomocy Prawnej:

Rozważ skonsultowanie się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, który może pomóc w prawidłowym zgłoszeniu wad i dochodzeniu roszczeń.

• Procedura Sądowa:

Jeśli deweloper nie odpowiedział na zgłoszenie wad lub odmówił ich naprawy, możliwe jest dochodzenie swoich praw przed sądem. W takim przypadku niezbędne będzie przedstawienie dowodów na istnienie wad oraz na to, że zostały one zgłoszone w odpowiednim terminie.

• Ekspertyza Techniczna:

Może okazać się konieczne zatrudnienie niezależnego eksperta budowlanego, który sporządzi raport techniczny potwierdzający istnienie i zakres wad konstrukcyjnych lub wykonawczych.

Ważne Terminy:

• Okres Reklamacji: Reklamacje należy zgłaszać jak najszybciej po wykryciu wad, ale pamiętając o terminach gwarancyjnych (1 rok, 3 lata, 10 lat). Ważne jest, aby działania naprawcze zostały podjęte w ramach obowiązującego okresu gwarancji.

Pamiętaj, że skuteczne dochodzenie swoich praw w przypadku wykrycia wad wymaga dokładnej dokumentacji i często wsparcia prawnego. Ustawa o Zarządzaniu Budownictwem ma na celu ochronę kupujących, zapewniając mechanizmy dochodzenia roszczeń w przypadku, gdy nieruchomość nowa nie spełnia oczekiwanej jakości.

Czy mogę podpisać akt przeniesienia własności gdy nieruchomość ma wady ?

Podpisanie aktu przeniesienia własności (escritura de compraventa) nieruchomości, która posiada wady, jest możliwe, ale wymaga szczególnej ostrożności. W Hiszpanii, jak i w innych krajach, kupujący powinien dokładnie rozważyć wszystkie aspekty prawne i finansowe związane z takim krokiem. Oto kilka kluczowych punktów, które warto wziąć pod uwagę:

• Ocena Wad

Przed podpisaniem aktu przeniesienia własności ważne jest dokładne zidentyfikowanie i ocena wad nieruchomości. Niektóre wady mogą być kosmetyczne i łatwe do naprawienia, podczas gdy inne mogą wskazywać na poważne problemy konstrukcyjne.

• Negocjacje z Deweloperem

Jeśli wady zostały zidentyfikowane przed podpisaniem aktu przeniesienia własności, powinno się negocjować z deweloperem ich naprawę lub uzyskać odpowiednie kompensaty finansowe. Możliwe jest również uzgodnienie z deweloperem harmonogramu napraw, który zostanie zrealizowany po przeniesieniu własności.

• Zastrzeżenia w Akcie Przeniesienia Własności

Można zażądać wprowadzenia do aktu przeniesienia własności specjalnych zastrzeżeń dotyczących istniejących wad, wraz z zobowiązaniem dewelopera do ich naprawienia w określonym terminie. Taki zapis może zapewnić dodatkową ochronę prawną kupującemu.

• Pomoc Prawna

Konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach jest kluczowa w takiej sytuacji. Prawnik może doradzić, czy podpisanie aktu przeniesienia własności jest w danej sytuacji korzystne oraz pomóc w negocjacjach z deweloperem i zabezpieczeniu twoich interesów.

• Gwarancje i Ubezpieczenia

Sprawdź, czy istniejące wady są objęte gwarancjami dewelopera lub ubezpieczeniami. W Hiszpanii deweloperzy są zobowiązani do udzielenia gwarancji na określone elementy budynku, co może obejmować niektóre z wad.

• Dochodzenie Roszczeń

W przypadku, gdy wady zostaną odkryte po przeniesieniu własności, a deweloper odmawia ich naprawy, kupujący może mieć prawo do dochodzenia roszczeń na drodze sądowej, opierając się na gwarancjach przewidzianych w umowie lub na ogólnych przepisach prawa dotyczących odpowiedzialności za wady nieruchomości.

Podpisanie aktu przeniesienia własności nieruchomości z wadami może mieć długoterminowe konsekwencje, dlatego decyzja o takim kroku powinna być podjęta po dokładnej analizie wszystkich za i przeciw, najlepiej z pomocą doświadczonego prawnika.