Umowa przedwstępna (contrato de arras) jest prawnie wiążącym dokumentem, który określa warunki sprzedaży nieruchomości oraz zobowiązuje obie strony do przestrzegania tych warunków. Zawiera kluczowe informacje dotyczące transakcji, takie jak:

• • Dane identyfikacyjne obu stron (kupującego i sprzedającego),
  • Opis nieruchomości wraz z adresem i danymi rejestrowymi,
  • Cenę zakupu oraz warunki płatności,
  • Wysokość zadatku (arras), który kupujący wpłaca jako zabezpieczenie transakcji,
  • Planowany termin finalizacji sprzedaży oraz warunki dotyczące przekazania własności,
  • Ewentualne warunki wstępne konieczne do spełnienia przed finalizacją (np. uzyskanie pozwolenia na budowę, brak obciążeń na nieruchomości).

• • Strony Umowy

Umowę podpisują obie strony transakcji: sprzedający (lub jego prawny przedstawiciel) i kupujący. W przypadku obcokrajowców ważne jest, aby kupujący posiadał numer identyfikacyjny dla obcokrajowców NIE (Número de identidad de extranjero).

• Opłaty Związane z Umową Przedwstępną

W ramach umowy przedwstępnej kupujący zobowiązany jest do wpłaty zadatku, zazwyczaj wynoszącego od 3% do 10% wartości nieruchomości. Zadatek ten jest następnie potrącany z końcowej kwoty zakupu przy finalizacji transakcji.

• Konsekwencje Zawarcia Umowy

Zawarcie umowy przedwstępnej wiąże obie strony umową i ustala konsekwencje finansowe w przypadku jej zerwania.

• Sprawdzenie Umowy Przed Podpisaniem

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej należy dokładnie zweryfikować:

• • Legalność nieruchomości – czy nieruchomość jest prawidłowo zarejestrowana i wolna od obciążeń.
  • Warunki umowy – czy są jasne, precyzyjne i zrozumiałe.
  • Zadatek – czy wysokość zadatku jest odpowiednia i czy warunki jego zwrotu są jasno określone.
  • Warunki wstępne – czy spełnienie określonych warunków (np. uzyskanie finansowania przy wsparciu kredytem) jest realistyczne w określonym czasie.
  • Terminów płatności: Jasne określenie terminów płatności kolejnych rat oraz końcowej opłaty całkowitej.
  • Warunków odstąpienia: Szczegółowe warunki, które pozwalają na odstąpienie od umowy przez obie strony oraz konsekwencje takiego odstąpienia.
  • Obowiązków sprzedającego: W tym zapewnienie, że nieruchomość będzie wolna od obciążeń i zgodna z opisem w umowie.

Zalecenia

• Konsultacja z Prawnikiem: Zawsze zaleca się konsultację z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach w Hiszpanii przed podpisaniem umowy przedwstępnej, aby upewnić się, że wszystkie postanowienia są jasne i nie pozostawiają miejsca na nieporozumienia.
• Sprawdzenie Nieruchomości: Przed podpisaniem umowy warto również dokonać dokładnej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, w tym sprawdzenia księgi wieczystej (Registro de la Propiedad) oraz upewnienia się, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką czy innymi ograniczeniami.

Podpisanie umowy przedwstępnej jest kluczowym momentem w procesie zakupu nieruchomości, który zobowiązuje obie strony do przestrzegania ustalonych warunków. Zrozumienie możliwych konsekwencji niedotrzymania tych warunków jest niezbędne dla bezpiecznego przeprowadzenia transakcji.

Co w przypadku niedotrzymania warunków umowy przedwstępnej ?

W przypadku niedotrzymania warunków umowy przedwstępnej (contrato de arras) przez którąkolwiek ze stron, konsekwencje zależą od rodzaju umowy zadatku (arras) oraz szczegółowych postanowień zawartych w dokumencie. Istnieją trzy główne typy umów zadatku w Hiszpanii, które określają różne scenariusze i konsekwencje: arras confirmatorias, arras penales, i arras penitenciales. Najczęściej stosowane w transakcjach nieruchomości są arras penitenciales, które pozwalają na odstąpienie od umowy zarówno przez kupującego, jak i sprzedającego z określonymi konsekwencjami finansowymi, które opisujemy poniżej.

• Niedotrzymanie Warunków przez Kupującego

Jeśli to kupujący nie dotrzymuje warunków umowy (np. nie dokonuje płatności końcowej w ustalonym terminie), zazwyczaj traci wpłacony zadatek (arras). Jest to forma rekompensaty dla sprzedającego za niewywiązanie się z umowy przez kupującego i utracone szanse sprzedaży nieruchomości innemu nabywcy.

• Niedotrzymanie Warunków przez Sprzedającego

W przypadku, gdy to sprzedający nie dotrzymuje warunków umowy (np. wycofuje się z umowy lub nie jest w stanie przekazać nieruchomości wolnej od obciążeń), zobowiązany jest on zazwyczaj do zwrotu zadatku kupującemu w podwójnej wysokości. Jest to forma sankcji za naruszenie umowy i rekompensata dla kupującego za utracone szanse i koszty związane z planowanym zakupem.

Wartość Nieruchomości a Administracyjna Wycena Wartości Katastralnej

W procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii kluczowe znaczenie mają dwa pojęcia: wartość rynkowa nieruchomości oraz wartość katastralna. Oba te terminy odnoszą się do różnych aspektów wartości nieruchomości i są wykorzystywane w różnych celach, w tym podatkowych. Ich zrozumienie jest istotne dla każdego, kto zamierza nabyć nieruchomość w Hiszpanii.

• Wartość Rynkowa Nieruchomości

Wartość rynkowa to cena, za którą nieruchomość mogłaby zostać sprzedana w danym momencie na otwartym rynku. Jest to suma, którą kupujący jest skłonny zapłacić, a sprzedający zaakceptować, przy braku zewnętrznego przymusu do sprzedaży lub zakupu. Wartość rynkowa jest ustalana na podstawie wielu czynników, w tym lokalizacji, stanu nieruchomości, popytu i podaży na rynku, a także porównań z podobnymi transakcjami w danej okolicy.

• Wartość Katastralna (Valor Catastral)

Wartość katastralna jest wartością administracyjną nieruchomości ustaloną przez urząd katastralny w celach podatkowych. Obejmuje wartość gruntu oraz wszelkich budynków lub struktur na nim stojących. Jest ona zazwyczaj niższa od wartości rynkowej i służy jako podstawa do obliczenia różnych podatków lokalnych i państwowych, takich jak IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – podatek od nieruchomości) czy podatek od plusvalía (podatek od wzrostu wartości gruntu). Jest ona również wykorzystywana do obliczenia podatków przy transakcjach kupna-sprzedaży, np. ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) dla rynku wtórnego lub IVA oraz AJD dla nieruchomości nabywanych od dewelopera.

Co warto sprawdzić?

Przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii zaleca się sprawdzenie wartości katastralnej w odpowiednim urzędzie katastralnym lub wyciągu z rejestru nieruchomości. Warto również skonsultować się z doradcą podatkowym, aby zrozumieć, jak wartość katastralna wpłynie na przyszłe obciążenia podatkowe. Jeśli wartość katastralna wydaje się być nieaktualna lub nieodpowiadająca stanowi faktycznemu, istnieje możliwość wnioskowania o jej korektę.

Umowa przeniesienia własności (akt notarialny)

Przeniesienie własności nieruchomości w Hiszpanii następuje poprzez formalny proces, który kończy się podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży, znanego jako “escritura de compraventa”, i jego rejestracją w lokalnym Rejestrze Nieruchomości (Registro de la Propiedad). Proces ten składa się z kilku kluczowych etapów, które muszą zostać spełnione, aby transakcja była uznana za prawnie ważną i aby nowy właściciel mógł formalnie przejąć prawa do nieruchomości.

• Podpisanie Aktu Notarialnego (Escritura de Compraventa)
  • Akt Notarialny: Jest to oficjalny dokument sporządzany i podpisywany w obecności notariusza, który formalnie dokumentuje transfer własności od sprzedającego do kupującego. Akt zawiera szczegółowe informacje o nieruchomości, stronach transakcji, warunkach sprzedaży, cenie zakupu oraz wszelkich innych istotnych ustaleniach.
  • Wymagania: Aby akt notarialny mógł być sporządzony sprzedający musi przedstawić dowody na to, że nieruchomość jest wolna od obciążeń, hipotek i jest w pełni zgodna z prawem.

• • Warunki Przeniesienia Własności
    • Pełna Zapłata: Pełna zapłata ceny zakupu zazwyczaj musi nastąpić przed lub w momencie podpisania aktu notarialnego, chyba że strony ustalą inaczej.
    • Brak Obciążeń: Sprzedający musi zapewnić, że nieruchomość jest wolna od obciążeń, takich jak hipoteki, zanim dojdzie do przeniesienia własności.

Wskazówki dla Kupujących

Zabezpieczenie Transakcji: Zaleca się skorzystanie z usług prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości, który pomoże w przejściu przez proces zakupu, sprawdzi legalność transakcji, a także pomoże w zabezpieczeniu interesów kupującego.

Sprawdzenie Nieruchomości: Przed finalizacją zakupu należy dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości, w tym historię obciążeń i hipotek, oraz upewnić się, że wszystkie wymagane dokumenty są kompletnie i prawidłowo przygotowane.